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山东省房地工业转型升级实施计划

宣布时间：

2015-09-01

山东省房地工业转型升级实施计划

山东省人民政府办公厅
关于印发《山东省房地工业转型升级
实施计划》的通知

鲁政办字〔2015〕151号

　　各市人民政府，各县(市、区)人民政府，省政府各部分、各直属机构，各大企业，各高等院校：
　　《山东省房地工业转型升级实施计划》已经省政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

山东省人民政府办公厅
2015年9月1日

山东省房地工业转型升级实施计划

为推动房地工业转型升级，建立房地工业健康生长长效机制，制定本实施计划。
一、工业现状
房地工业是国民经济支柱工业。近年来，在省委、省政府正确领导下，我省房地工业坚持平稳健康生长，取得重要阶段性结果，为经济社会生长做出了积极孝敬。
(一)工业规模居全国前列。2014年，全省商品房施工面积5.45亿平方米，完成房地产开发投资5818亿元，划分家全国第2、第4位；销售商品房9180万平方米，实现销售额4880亿元，划分家全国第3、第4位；实现房地工业增加值2551亿元，占地区生产总值的4.3%，居全国第4位。城镇居民人均住房建筑面积37.3平方米。
(二)工业体系比较完善。2014年，我省房地工业共吸纳从业人员73.3万人，实现营业收入6350亿元。其中，房地产开发企业8119家，竣工商品房7787万平方米；物业效劳企业6814家，治理住宅、写字楼、商场、学校、医院等12.5亿平方米；房地产经纪、估价等中介企业9873家，促成居民和企业买卖、租赁、典质房产等交易额3000多亿元。
(三)市场总体平稳健康。全省各地结合实际，认真落实国家各个阶段的房地产市场调控政策，基本做到了开发规模、房价水平与经济社会生长需求、居民蒙受能力相适应，市场运行没有大起大落，总体上坚持了平稳健康的生长态势。2014年，全省商品房平均销售价格每平方米5316元，比全国平均水平低1007元。按我省商品住宅基本套型110平方米、城镇居民年人均可支配收入29222元盘算，房价收入比为6.67，处于国际公认的6-8的合理区间内。
(四)工业生长基础良好。作为全国首批住宅工业现代化试点省份，我省住宅工业现代化事情取得一定效果。目前全省拥有1个国家级综合试点都会(济南)、8个国家级住宅工业化基地，183个开发项目通过A级住宅性能认定，47个小区入选国家康居示范项目，40个项目获全国房地产行业最高奖———“广厦奖”，数量均居全国第一。500余家开发企业加入包管性安居工程和农村新型社区建设，为改善城镇中低收入居民和农民居住条件做出了积极孝敬。
(五)对地方财务孝敬突出。“十五”以来，房地工业提供的地税收入年均递增30%以上，2014年抵达969亿元，占全省地税收入的27%，在效劳业中居首位，还发动了建筑、建材、金融、商业、物流、家具、家电等几十个相关工业的生长。2014年，全省房地产企业缴纳土地出让金525亿元，缴纳都会基础设施配套费221亿元，有力增进了都会建设和生长。
与增进新型城镇化、推动经济社会协调生长、实现转型升级新跨越的要求相比，我省房地工业还保存以下突出问题和缺乏：一是商品房库存偏高，截至2014年年底，全省商品房库存1.6亿平方米，去库存化周期抵达27.3个月；二是工业集中度偏低，龙头企业实力弱，缺乏知名品牌企业，全国开发、物业企业百强中均只有1家；三是产品结构不对理，居住地产比重偏大，商业地产供应过剩，工业、物流、养老、旅游等跨界地产比重偏低；四是资本运营能力差，企业自有资金少，融资能力低，没有一家直接刊行上市的房地产企业。
二、思路目标
(一)总体思路。深入学习贯彻党的十八大和十八届三中、四中全会精神，深入学习贯彻习近平总书记系列重要讲话精神，适应经济生长新常态，顺应新型工业化、信息化、城镇化、绿色化、农业现代化同步生长的大趋势，坚持以人为本，满足人民群众的居住需求，整合提升开刊行业，做大做优物业行业，规范生长中介行业，不绝提高工业的绿色化、智能化、精细化水平，不绝提高产品的耐久期、舒适度、便当性，不绝提高企业的规�；⒆ㄒ祷⑵放苹�，大力增进房地工业转型升级，建立房地产市场健康生长长效机制。
(二)基来源则。
1.坚持协调生长，致力于提高质量效益，充分发挥房地工业对扩内需、稳增长、调结构、改善都会情况的刊行动用。
2.坚持和谐生长，致力于实现“住有所居”，越发注重住房包管和住宅品质，努力满足新型城镇化生长需要，满足差别区域、差别条理居民的多元化住房需求。
3.坚持配套生长，致力于改善公共效劳�；〗逃�(中小学、幼儿园)、医疗卫生、养老效劳、文化体育、社区治理等设施配套，与住房“同步计划、同步建设、同步交付使用”。
4.坚持绿色生长，致力于推进建筑(住宅)工业现代化，越发注重节地、节能、节水、节材和情况�；�，发动绿色建筑生长和低碳社区、低碳都会建设。
5.坚持立异生长，致力于增强行业活力，越发注重体制立异、机制立异、治理立异，加速推动产品立异、技术立异、商业模式立异，增进房地工业转型生长。
(三)生长目标。住宅品质明显提升，工业结构明显优化，工业集中度明显提高，主要经济指标居全国前列。2015-2020年，每年房地产开发投资坚持在6000亿元左右，商品房销售面积坚持在1亿平方米左右，物业治理面积年均增长7%左右。到2017年，房地工业增加置魅占地区生产总值的比重抵达4.5%左右，提供地税收入1100亿元左右；到2020年，房地工业增加置魅占地区生产总值的比重抵达5%左右，提供地税收入1200亿元左右。
三、实施路径
(一)加速转变房地产供应和消费模式，坚持房地产市场平稳健康生长。
1.适应市场需求，优化商品房供应结构。着眼于增进产城融合、昌盛生长效劳业，转变房地产开发模式，适度降低商品住宅供应比重，由相对简单的居住型产品向多元化产品转变，积极生长跨界地产。
(1)工业地产：主要在开发区、工业园区内获取工业用地，投资建设门路、管线、绿化等基础设施和厂房、货仓、研发基地等衡宇建筑，以租赁、转让或合资、相助方法获得投资回报。
(2)创业工�。菏视泊匆怠⑼蛑诹⒁焯乇鹗恰盎チ�+”工业的需求，为小微企业、自由职颐魅者、创颐魅者开发建设条件便当、质优价廉的事情生活场合，如创客空间、SOHO(办公居住一体化)、LOFT(灵活结构开敞空间)、电商用房(办公仓储加工物流一体化)等，增进技术立异、知识分享、创意交流、协同创立。其中，对有前景的创业团队可以房价、房租作价折算为股权。
(3)养老地产：针对日益扩大的养老需求，开发建设集居住、效劳、商业、医疗护理、休憩娱乐等功效于一体的综合性养老社区，在普通商品房小区配建“老少居”、“老人房”、养老公寓，在已建成小区中插建、改建日间照料中心等养老效劳设施。
(4)旅游地产：针对迅速升温的旅游需求，依托或营造奇特旅游资源，开发建设涵盖住宿(普通酒店、分时度假酒店、第二居所)、旅行游览、休闲度假、集会接待等功效的综合性地产项目。
(5)教育、文化、体育地产：针对教育、文化、体育等需求，依托或营造中小学和高等院校、历史文化街区和公共文化设施、体育场馆和训练基地，开发建设居住与基础教育、高等教育、文化体验、运动健身、旅游商贸等功效复合型地产项目。
(6)物流地产：选择合适所在，投资建设物流货仓、配送中心、分拨中心等现代物流设施，租赁、转让给物流企业并提供物业治理、信息效劳，发感人流、物流、信息流、资金流的全面搜集。
(7)商务地产：主动与制造业、商贸流通业、咨询效劳业等大中型企业相同对接，定向开发建设写字楼，或面向小微企颐魅招商、招租，增进总部经济、楼宇经济生长。
(8)都会综合体：凭据经济生长水平和都会规模，在合适区位开发建设集购物、娱乐、餐饮、办公、居住等功效为一体的都会综合体，为效劳业生长提供载体和空间。
2.实行供需双向调理，努力消化库存商品房。凭据市场供求变革，实行供需双向调理，分差别区域、差别都会、差别区位、差别类型，因症施治、精准调控，坚持房地产市场平稳健康生长，坚决避免大起大落。
(1)控制商品房供应规模�？蒲謇》拷ㄉ杓苹湍甓燃苹�，有序控制土地投放和开发项目建设进度，精心研究制订未开发房地产用地的用途转换计划。
(2)增进住房合理消费。落实国家金融、税收、住房公积金等政策，适当提高公积金贷款额度，增强舆论引导，增强购房者的支付能力和信心�；钤咀》慷妒谐�，增进刚性需求和改善性需求有效释放。
(3)买通包管房和商品房通道。提高棚户区革新钱币化安顿比重，提高国有土地上衡宇征收钱币赔偿比重，引导被安顿居民选购合适的商品房。提高公共租赁住房发放租赁补贴比重，政府原则上不再直接投资集中建设公共租赁住房，确实需要的，收购切合条件的中小套型商品房或在商品房小区中配建。
(4)满足农村转移人口住房需求。适应我省就地就近城镇化生长特点，瞄准农村市场，重点面向已在城镇稳定就业的农村转移人口，提供或革新切合其需求的商品住房，突出完善教育、医疗、社区效劳设施，加速中小都会及小城镇去库存化进程。
(5)改善农村教师和医护人员事情生活条件。各地可在农村中小学、乡镇卫生院驻地或四周，由政府收购或租用合适的商品房，用作在岗教师、支教教师、顶岗实习师范生和在岗医护人员周转宿舍，租金标准可参照外地公共租赁住房政策执行；勉励在编在岗的农村教师和乡镇卫生院医护人员在县城(县级市、区政府驻地)购置商品房，可由外地教育、卫生计生部分组织，以优惠价格配合购置。
(6)立异消化库存商品房。各地政府可接纳贴息、补贴等方法，勉励将切合条件的商品房和闲置厂房、货仓等衡宇建筑，革新为电商用房、都会型工业(轻加工研发型)地产、“创客空间(集会室+实验室+茶社或咖啡屋+办公间)”、科技企业孵化器、商务居住复合式地产、高条理人才公寓等，实现消化商品房库存与增进新兴工业生长的多赢。对恒久滞销且切合条件的商业营业用房和写字楼，可由政府收购或恒久租用，革新为中小学、幼儿园用房，缓解“上学难”、“入托难”问题。允许创意、设计、软件等领域的小微企业和自由职颐魅者，将住宅、公寓挂号注册为营业场合。
3.完善种种配套设施，提高住房消费吸引力。各地要本着均衡结构、便当群众的原则，完善城镇基础教育(中小学、幼儿园)、医疗卫生、养老效劳、文化体育、社区治理等公共效劳设施建设计划，将上述种种设施的配建规模、标准落实到每个新建住宅小区和棚户区革新项目中，在计划条件和开发项目建设条件意见书予以载明。未按计划条件和建设条件意见书要求完成配套建设、不可同步交付使用的项目，住房城乡建设部分不予治理竣工综合验收备案，不动产挂号经办机构不予受理不动产挂号申请。突出落实中小学配建要求，解决好城镇中小学“大班额”问题。已建成小区因开发企业原因未抵达配建要求的，责成开发企业在2017年年底前完成，不然记入不良信用纪录，重新审定开发资质，限制或停止其承接新的开发项目；违反计划在中小学用地上进行违法建设的，责令拆除，限期按计划要求完成中小学建设。
4.转变衡宇消费模式，生长房产租赁市场。引导城镇新就业人员树立“先租后买、先小后大、逐步改善”的住房看法，增进住房梯度消费。把房产租赁作为重点行业来培育，大力盘活闲置住房，努力降低衡宇空置率，增进劳动力自由流动，减轻青年人购房压力。培育专业化、规�；淖》孔饬蘧笠�，勉励物业效劳企业兼营住房租赁业务，为都会流感人口尤其是外来创业、务工人员提供稳假寓所。支持开发企业租售并举，勉励在新建商品房项目中恒久持有部分房源对外出租，勉励划拨资产或投资兴办住房租赁经营企业，勉励与住房租赁经营企业恒久战略相助。勉励开发企业恒久持有工业、物流、商业、商务地产和养老、旅游、体育等设施，向社会提供租赁和运营效劳�；狗康夭蹲市磐谢�(REITs)试点，拓宽社会投资渠道，扩大开发企业和住房租赁经营企业融资规模；勉励有房居民或开发商将自有房产作价购置基金，获得恒久稳定收益，同时多渠道增加租赁房源。允许机关事业单位以租赁方法解决办公用房缺口。
5.提高物业效劳水平，增进和谐社区建设。继续勉励社会投资兴办物业企业，勉励大中型开发企业自营物业企业、自管开发项目，为购房业主提供优质延伸效劳，强化自身品牌效应。新竣工商品房项目全部实行物业治理，引导农村新型社区开展物业治理。充分发挥行政和市场的作用，对1995年前建成的城镇和工矿区老旧住宅小区全面开展整治革新，用5年时间基本完成整治革新任务，实现物业治理全笼罩，切实解决弃管小区居民生活情况恶化问题。与下层组织建设、社区建设、社区治理密切结合，充分发挥街道效劳处、社区居委会对物业治理的指导监督作用，协力构建和谐社区。以都会或市辖区为单位，生长楼宇自控、公用设备、衡宇修缮等专业效劳；运用局域网、物联网、手机客户端(APP)等现代信息技术，提高物业效劳效率；引导物业企业生长代购代庖、老人陪护、家政效劳等业务，增进物业效劳专业化、信息化、多元化。
6.规范房地产中介效劳，提升行业信誉和整体实力。引进高端人才或照料团队，培育生长我省的房地产咨询先进企业，为开刊行业提供房地产市场调研、开发项目可行性研究及策划等专业效劳，从源头上增强开发项目的前瞻性、差别性、适应性。生长品牌型、规�；⒖缜虻姆康夭兰刍�，增强估价师步队建设，通过抽查、互审等方法提高估价报告质量，为委托人提供优质效劳。全面实行房地产经纪机构备案制度，增强经纪人、经纪人协理挂号和信用治理，依法严肃查处违规售房、“黑中介”等行为，支持实力强、信誉好的经纪机构扩大效劳规模、立异经营方法，活跃商品房、二手房和房产租赁市场。
(二)加速转变住房建造模式，推进建筑(住宅)工业现代化。
1.生长节能环保型住宅。把建筑(住宅)工业现代化作为提升住宅品质、节约资源能源、培育新兴工业的重要途径，大力生长省地节能环保型住宅，生长绿色建筑。抓住标准体例、前端订制、终端应用三个要害环节，接纳系统化组织、规�；┲啤⒐ひ祷椒�，打造新型住宅工业链。增强政府引导，以种种包管性住房为突破口，充分运用“广厦奖”、国家康居示范工程、住宅性能认定等引导机制，提高工业化方法建造住宅的比例。
2.推进住宅设计标准化。针对住宅建筑层高、开间、进深、厨卫等，研究体例和推广实施全省统一的设计标准，建立完善建筑结构与构件、部品协调一致的模数体系，为住宅构件和部品工厂化生产、规�；τ玫于ɑ�。针对建设公共租赁房、棚改安顿房、普通商品房的需要，研究体例差别面积的住宅建筑标准图集，提高设计和施工效率，推动住房建设订单化、批量化。
3.推进住宅部品通用化。以住宅建筑设计标准特别是模数体系为依据，组织体例住宅部品地方标准并按期宣布推荐目录，引导部品生产企业系列开发、规模生产、配套供应与多种住宅建筑衔接通用的部品。以太阳能光热光电、地源热泵、节能门窗、低辐射镀膜玻璃、轻质建材、供热计量温控、节能保温与结构一体化、整体厨卫为重点，以主干企业为依托，扩大产能和市场份额，抢占全国建筑节能环保技术和产品制高点。
4.推进住宅施工装配化。加速推广装配式钢筋混凝土、钢结构、轻钢结构等新型建筑结构体系。大力生长新型建筑构件生产企业，预制墙板、楼板、梁柱、楼梯、阳台等建筑构件，大幅度提高住宅施工装配化水平，逐步将露天作业、现场浇筑向工厂化订制、专业化妆配转变。
5.推进土建装修一体化。引导开发企业从委托设计入手，组织实施土建装修一体化，建设销售制品住房，制止施工历程中的拆改，制止业主购房后二次装修造成的质料浪费、情况污染和宁静隐患。研究制定地方强制性技术标准，2017年设区都会新建高层住宅实行全装修，2018年新建高层、小高层住宅淘汰毛坯房。对全装修商品住宅，在销售时实行毛坯房和装修划分计价，划离开发票，划分纳税。
6.推进技术应用集成化。指导开发企业综合运用节地、节能、节水、节材、环保、低碳和互联网等技术，充分发挥技术集成作用，建设绿色建筑、智能家居、智慧社区�；乒惆倌曜≌逑�，提高住宅的宁静性和耐久性。增强住宅内部空间设置的灵活性和自主性，为购房者在入住前进行个性设计、选择菜单化妆修提供前提条件。将建筑(住宅)工业化技术应用纳入房地产开发项目开端设计审查内容，在施工图设计审查阶段严格把关。
7.推进住宅建设标准城乡一体化。在农村新房建设和危房革新中，落实抗震设防标准，提高防震抗震能力。坚持城乡一体化生长理念，在住宅建设的计划、设计、施工、治理等方面逐步做到标准基本一致，率先在农村新型社区建设中推行；按都会标准配套建设给排水、燃气、热力、污水和垃圾处理等设施。
8.加速信息技术推广应用。大力开展基于建筑信息模型(BIM)技术下的标准化建筑构件和部品数据库建设，积极运用物联网、地舆信息系统(GIS)、大数据、云平台等技术，以住宅开发为主体，着手构建笼罩建筑设计、构件和部品生产、运输、施工、监理、验收、物业治理全历程的信息系统，推动住宅建造和治理智能化。
(三)加速转变房地产企业生长模式，增强市场竞争力。
1.加速培育大型房地产企业集团。凭据“扶大、扶优、扶强”的原则，以我省房地产开发50强、物业效劳30强、中介效劳10强企业为依托，加速培育知名企业、品牌企业，组建大型企业集团，向专业化、规�；⑵放苹蛏�。勉励和支持省管国有企业兴办的房地产公司，加速重组整合，培育在全国有影响力的房地产企业集团。推动主干物业企业与大中型开发企业建立恒久相助关系，大型房地产项目、机关和学校等公共效劳机构的物业治理招标向主干物业企业倾斜。引导开发、物业、中介主干企业开展技术立异、产品立异、治理立异，增强焦点竞争力，积极加入全国房地产市场竞争。
2.推动房地产开发、建筑施工企颐魅战略协作。勉励开发企业与省内主干建筑企业结成战略相助同伴，进行深度相助，提前介入开发项目，对结构体系、部品选择、技术应用等予以全面优化，缩短工期，降低本钱，更好地包管项目质量、宁静和使用功效，提高综合效益。勉励省内房地产开发50强、建筑业50强企业间强强联合，携手开拓市场，配合做大做强。
3.积极组建住宅工业联盟。以大型主干房地产开发企业为龙头，以建筑设计、技术研发、建筑施工、装饰装修、部品生产、物业效劳等企业和科研单位为依托，组建住宅工业联盟，着力增强技术集成和产品研发能力，发挥住宅工业纵向一体化的集聚效应。住宅工业联盟龙头企业或部品主干企业所在都会，应建立相应规模的住宅工业园区，为技术研发、构件和部品生产提供载体。
四、包管步伐
(一)强化政府引导和市场监管。各市县要组织体例《住房建设计划(2016-2020年)》，合理确定开发总量、用地供应量和供应结构，避免商品房阶段性供应过剩。凭据土地利用总体计划和住房建设计划，提出3-5年的开发项目，纳入开发项目库和年度开发计划，作为土地出让的依据。全面实行房地产交易信息日报制度，按期研究剖析房地产运行情况，因地制宜，因时制宜，对症施策，精准调控。全面落实房地产开发项目建设条件意见书、商品房预售许可(商品房现售备案)及预售资金监管、开发项目竣工综合验收备案三项制度，健全贯串商品房开发、建设、销售全历程的监管体系。尽快实现房地产交易条约网签全笼罩，全面实行商品房预售资金监管和二手房交易资金监管，包管当事人正当权益，维护社会稳定。增强监督检查，依法查处扰乱市场秩序、侵害群众利益的行为，加大对违法违规行为的处分力度和市场清着力度。
(二)革新房地产开发用地供应治理。在房地产开发用地出让前，由领土资源、城乡计划、住房城乡建设主管部分派合制定拟供地块出让计划。全面落实房地产开发项目建设条件意见书制度，由住房城乡建设部分对开发项目的建设周期、基础和公用设施配套、包管性住房配建、住宅工业化技术应用等提出明确要求，作为相应拟出让地块的出让条件，并卖力在后期项目建设中严格监督落实。
(三)提高房地产项目行政审批效率。结合深化行政审批制度革新，全面清理制约住房消费和房地工业生长的政谋划定。对房地产开发项目，凭据《国务院办公厅关于印发精简审批事项规范中介效劳实行企业投资项目网上并联批准制度事情计划的通知》(国办发〔2014〕59号)等有关划定，推行并联审批，缩短审批时限，提高事情效率。除政府和国有及国有控股企业的房地产开发项目外，开发企业可自主选择切合资质条件的施工企业，签订施工条约后到住房城乡建设部分备案。研究制定合理的物业收费标准和税收帮助政策，规范政府采购物业治理项目的招投标。
(四)帮助房地产主干企业做大做强。支持开发企业合理融资需求，对资质良好、诚信经营的主干企业在授信额度、质押融资、债券融资等方面给予支持。就建筑(住宅)工业现代化、物业治理信息化等新技术，组织开展研讨交流运动。支持具备条件的开发企业和住宅部品企业，通过主板市场或“新三板”上市�？ⅰ⑽镆灯笠翟谑∧谝斓乜挂滴竦�，可以不再新设立独立法人资格的子公司，在项目所在地以分公司名义治理项目审批手续、设立银行账号、交纳有关税费。在土地出让金和基础设施配套费缴纳方法、商品房预售许可和资金监管等方面，对主干企业予以倾斜和帮助。
(五)发挥房地产行业协会的作用。协会要当好政府与企业之间的桥梁和纽带，深入了解企业诉求、维护行业权益、推动行业自律，重点推进房地工业信用体系建设，组织企业之间的横向、纵向商务和技术交流，组织产学研相助，开展开发、物业、中介行业测评，开展先进技术、住宅部品、示范项目、优秀企业家等推介运动，组织从业人员教育培训，推动行颐魅整体素质不绝提高，为房地工业转型升级夯实基础。
(六)优化房地工业生长情况。加大人才培养力度，积极推动房地产开发、物业效劳企业与职业院校相助，培养物业治理专业人才；公办或民办职业院校设置企业急缺专业的，提倡用人企业给予资金支持，政府可给予一定补贴。实时清理涉及房地产的不对理收费、押金、监管资金等，无执规律则明确划定的要坚决取消，收费尺度过高的要适当降低。优化房地产收费征收模式，缓解企业在项目运作前期过重的资金压力。抓紧开展房地产开发企业信用评价事情，对信用品级高的企业，可以视情况缓收、减收、免收有关包管金�？凸酃愫糜呗坌�，在全社会大力普及房地产执法知识，增强契约精神，为房地工业连续健康生长营造良好情况。
抄送：省委各部分，省人大常委会办公厅，省政协办公厅，省法院，省检察院，济南军区，省军区。各民主党派省委。

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